阪神・淡路大震災は不幸なできごとでした。しかし、この地震の被害調査をきっかけにして、何人かの方が木造の構造の研究をはじめました。とくに被害調査では、自分の専門が鉄筋コンクリート造や鉄骨造であるにもかかわらず、分担で割り当てられた地域の木造住宅の被害を丹念に調べた方々がいます。どんなものが壊れたか、どんな壊れかたをしたかを解明しようとする好奇心には、もちろん共感を覚えますが、それ以上に、建物の安全性
震災を契機に木造の構造研究が始まる... の続きを読む
1990年代後半から増えてきたのが、ペット可マンション。今では供給されるマンションの８割がペット可マンションだ。最近増えているのは、マンションにペットクラブ（ペット委員会）を設置し、ペット飼育者は、このペットクラブに登録し毎月数百円の会費を払うものだ。このペットクラブは近隣の清掃や、会員へのペットマナーの啓発活動を行っているが、それでも、いっこうにマナーが改善しない買い主も多い。「ペット可とはいえ
1990年代後半から増えてきた... の続きを読む
大手行に公的資金を投入したフランス政府は、投入行に国内中小企業向け融資の増額を求め、例えばソシエテジェネラルは09年に中小向け融資を4％増やすことを約束した。公的資金を投入された金融機関の活動の自国回帰が起きるだろう。もちろん各国の金融機関とも成長率の落ちる自国にだけ引きこもっていたのでは利益はあげられない。このため世論の批判も考庖しながら国際業務の選別を強める見込みだ。経済成長率が高い途上国や大
国内回帰のトレンド... の続きを読む
米国のサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資）問題の本質は、原債権自体のリスク評価が不適切だったことだ。証券化に原因を求めるのは誤りである。サブプライムローン問題発生時の、わが国の論調は大きく２つに分類できる。―つは、サブプライムローンという金融商品に固有の特性が問題を生んだという批判や、それに対する融資時の担保評価や格付けなどに対する批判である。もう１つは、証券化というシステム自体に対
サブプライムローン問題の原因... の続きを読む
08年6月短観調売で、企業の08年度の土地投資計画は07年度比50・1％も減る計画になっている。サブプライムローン問題で円高が進み、企業の収益見通しが悪化したためた。銀行が不動産向け融資を絞り、不動産の投資が激減した。加えて地価の先行き下落見通しが強まり、慌てて不動産を手当てする状況ではなくなった。そうしたことが重なって、土地投資額の大幅減少が見込まれている。国土高中小が同年9月に発長した都市町県
資産デフレが終わった... の続きを読む
金利優遇が当たり前のようになってきたのです。不動産会社でも、家賃並みの返済額で買える、という誘い文句を打ち出すために、当初の返済額が少なくて済む3年固定などの短期固定ローンをプッシュし続けました。その結果、多くの人が短期固定ローンを利用することになったわけです。私がファイナンシャルプランナーとして仕事を始めたのは1996年です。その当時、住宅ローン見直しの相談をたくさん受けました。当時は住宅金融公
ローンの見直しを行なう番... の続きを読む
都市計画道路には、作ることだけが決まっているもの（＝計画決定）と、実際に建設することが決まっているもの（＝事業決定）、の2種類があります。後者は当然、立ち退き時期が早いわけで、やはり「事業決定された土地」は避けたほうが無難でしょう。さらに、都市部の都市計画道路にはなにかと複雑な要素が絡むという難点もあり、「同じエリアで、縦方向はまだだけど、とりあえず横だけでも」とか、「この5にメートルの部分だけ、
「事業決定された土地」は避けよう... の続きを読む
わが家のプラスチックサッシと比べて、断熱性能は劣らないだろうか？その日の印象としては、「さすが大手ハウスメーカーだな」というものだった。手際がよいというのか、センスがいいというのか、客に好印象を与えるにはどうしたらいいかということに徹底的に配慮していた。営業マンは好青年か、ナイスミドルを揃えていた。その魅力で契約してしまう人もいるのではないかと思わせるほどであった。それに比べると、Ｍさんの体感ハウ
間違いなく野村ホームに依頼していた... の続きを読む
不動産の履歴書である登記簿、普段目にすることはほとんどない書類だが、競売に参加する以上は絶対に見なくてはいけないし、正しく読めなければいけない。もちろん、物件を選択する際にもとても重要なポイントになる。登記簿は甲区と乙区に分けられている。それぞれ記載されている内容が違い、もっている意味も違ってくる。甲区には権利の移転状況が記されている。最後に記載されているのか現在の権利者＝所有者だ。眺めていると人
不動産の履歴書である登記簿... の続きを読む
「再建築不可」や「建築不可」は、広告に表示することが宅地建物取引業法で義務付けられています。ですから、「広告に表示しなかった」というだけでも業者側に非があります。明確な法律違反。無条件で契約解除できますし、手付金も戻ってくるはずです。建築基準法の適用って、昔のほうが甘くて、現在に近づくにつれどんどん厳しくなっているんですよ。だから、「以前は家が建てられたのに今はダメ」という土地がけっこうあります。
できる限りの事前調査はやっておく... の続きを読む
第一次オイルショックは、わが国の経済・産業だけでなく、住宅供給、あるいはプレハブ住宅供給に大きな影響をもたらした。住宅供給にとっては、これまで著しい成長を遂げてきたものが、オイルショックを機に大きな転換を示し、住宅建設戸数が激減した。プレハブ住宅も昭和三十年代半ばから始まり、つねに二ケタ台の成長率を示したものが、ここにきて成長が減速、厳しい低成長の時代を迎えることになる。昭和四十九年度以降の住宅建
プレハブ住宅も低成長時代へ突入... の続きを読む
あのマンションは私の所有になったんだなあ、と思って、手続きはまだ終わっていませんでしたけど、とりあえず物件を確認しに行ったんです。もちろん、入札前にも見ていますが、やはり気分が違いますからね。そこは家族が住んでいたんですが、以前に訪れたときには人気がなくて、もう誰も住んでいない感じでした。書類にも占有状況のところは、その家族のことしか書いていませんし、別に債権も複雑なものはありませんでしたよ。銀行
人が住んでいる... の続きを読む
建設業の収益力は全般に低い、とくにここ一〇年、傾向的に低下している。日本銀行の「主要企業経営分析」によると、八五年度の売上高経常利益率は全産業二・七三％に対し建設業は二・九二％で建設業が上回っている。だが、売上高当期利益率は１・二六％に対して１・一七％である。建設業のみについての数字の一〇年前からの動きをみると、経常利益率は七六年度四・七七％、八〇年度三・六二％、八四年度三・二六％で、当期利益率は
悪化する各種指標... の続きを読む
玄関のリフォームポイントをいくつか説明します。北向き玄関の場合、どうしても暗くなってしまいます。暗さの解消法として、玄関横の壁に窓をつける、玄関ドアやインテリアドアをガラス入りのものにする、坪庭をつくりガラス張りにする、吹き抜けを造るなどがあります。玄関が狭い場合、廊下幅を広げたり、ホール横の部屋を斜めに切るなどして広がりを出す方法があります。シューズボックスも天井までの高さのあるタイプのものを選
玄関のリフォームポイント... の続きを読む
「物件探しは運命の人と同じ。自分の思い描いたイメージにぴったり合った家が、必ず見つかりますよ。」十数年前、家を探していた私たち夫婦に、不動産業者はそう話してくれた。まあ、一種の売り文句だと思って、その時はさらっと聞き流していたけれど、何十件と新築や中古物件を見て歩いていたある日、ついに「運命の物件」に出会ったのだ。毎週末、物件探しの為、地方から車で2時間掛けて現在住んでいる街周辺の物件探しをしてい
不動産業者からの印象に残った言葉... の続きを読む
主幹事証券や監査法人は、いわば「高校教師」的な存在であり、公開準備のための汎用的または教科書的なM&Aを中心に行う存在です（当然、先生によっては親身な指導をしてくれる人もいます）。一方、生徒（会社）側は、教科書による指導だけでは受験準備として十分とは言えません。不得意科目や個別の課題も、もっと勉強する必要があるかもしれません。また、学校の先生には言えない悩みも存在するでしょう。そんな時、より親身に
教科書的なM&Aを中心に行う存在... の続きを読む
不動産の売買マーケットにおける相場形成の特徴は、極端にいえば去年まで１億円だったものが、今年は２億円になってしまうという気まぐれさがあることだ。それに反して、賃料の場合は、極端なことは起こらない。賃料１０万円の部屋が、突然、２０万円の部屋になることはほとんどありえない。売買ではタイミングを間違えると２億円していたものが、１億円に暴落することもある。バブル時代には、この差が１０倍になったこともあった
不動産マーケットにおける相場形成の特徴... の続きを読む
家の耐久性が短くなってしまったのは、ここ20〜30年位のことです。この原因は、（1）繊維性の断熱材。グラスウールによる弊害（2）一枚ガラスのアルミサッシ（3）計画換気のない家。大きくいうと、以上の3つです。この3つの要素が、結露をまねき、カビ、床のぶかぶか、ひび割れ、腐食を促進してしまうのです。グラスウールは、雨水の浸入や、結露などにより一度濡れてしまうと、なかなか乾き難くずっと湿った状態になるた
10年で腐るような家を建てるのですか... の続きを読む
工程会議では担当者別の句間工程表を検討するのですが、よく見受ける光景に、・この1週間でどのような作業を職人にさせたのか。・どのような施工をさせたのか。・無駄なことをさせなかったか。などを上司から質問を浴びせられる担当者がいます。それも毎週のようにです。私は、それはそれで良いと思っています。そうでもしないと、その担当者にどのような損をさせられるか判りません。それに付けても、その上司は相当の根気を持っ
毎週末の工程会議へ出席... の続きを読む
最近、中古住宅が見直されている。どの不動産業者も、ここへきて急に中古住宅の引き合いが多くなったとロをそろえていう。これはつぎのような理由による。まずは、同じ価格なら、新築住宅より中古住宅のほうが交通の便がはるかによい地域にあるという点。一時期、新築一戸建て住宅に人気が集まり、マイホームはどんどん郊外に広がっていったが、近年、交通の至便さが大きく見直されてきている。といっても、交通至便の地域にそう土
売買急増の「中古住宅」にはどんな魅力があるのか... の続きを読む
一九八六年に世界文化遺産に登録されたその石造建物遺跡は、アフリカ南部のジンバブエという小さな国にある。「グレート・ジンバブエ」と呼ばれる高さ十メートルの石の城郭によって囲まれた石造建築による要塞遺跡は、八世紀にバントゥー系民族によってつくられた。百二十メートルの小高い岩山の上に、自然石を巧みに利用し、その間を石の壁やテラスでつないで築かれた遺跡は、南部アフリカの大地にかつて広大な支配力を及ぼした王
グレート・ジンバブエの御影石... の続きを読む
超高層マンションとは、地上６０ｍ（２０階建て相当）以上のマンションを指すというのがこの業界のほぼ共通の認識。超高層マンションの最大のメリットは眺望の良さだが、数々のデメリットがあることもシッカリと把握しておこう。最近の超高層マンションは、高強度コンクリートやＳＩ（スケルトン・インフィル）構造の採用によって、従来よりも長期の使用に耐える物件が登場している。でも、超高層マンションの歴史は浅く、その維持
将来の積立金不足（修繕不能）問題に波及する可能性が... の続きを読む
地震保険は火災保険とセットで加入する損害保険で、これまでは原則として火災保険と同時にしか加入できなかったが、今回の震災を機に、すでに契約している火災保険に中途でセット加入できるようになった。保険料は、居住地域の地震の危険度や建物の構造（木造か非木造か）で異なる。また保険金額は、基本的に建物と家財にかけている火災保険の契約保険金額の三〇〜五〇％以内で設定する。上限は建物で1000万円、家財で五〇〇万
地震保険の加入率はわずか七・二％... の続きを読む
家具が最初からついている賃貸アパートがあります。特に外国人や学生に需要があるようで、ほとんど何も持たずに引っ越してきても、すぐその日から生活できるというメリットがあります。どのような家具がついているかというと、テーブル、椅子、ベッドなどです。そして、家電類では、テレビ、エアコン、電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機です。これだけ揃っていれば、いずれは引っ越すことを考えた場合には、とてもありがたい話ではありま
家具付き賃貸アパート... の続きを読む
コンセプト型住宅ってご存知ですか？いろんなニーズに応じて専門性のあるマンションやアパートのことを言うそうです。こういった物件って分譲マンションに多そうなイメージがありますが、最近は賃貸物件のほうがコンセプト型になっているみたいです。どんな物件があるのか少しだけご紹介しますね。ガレージインマンション車好き、バイク好きにはたまらない、いつでも車やバイクを眺めて生活が出来る環境。移動用ではなく、観賞用に
こだわりで住める賃貸物件... の続きを読む
高層マンションの高層階は窓からの景色がとてもよいです。ですから、低層階よりも値段が高いということもいえます。そして、風通しもよいですし、何よりも虫なども少なくなっています。このような高層マンションは大規模なものが多いです。ですから、エレベーターもたくさんあり渋滞することが少ないです。もしエレベーターが少ないということになりますと、デメリットになってしまうでしょう。地震の際にはかなり揺れます。最新の
高層マンションの高層階は快適です... の続きを読む
日本のマンションが、広さ・天井の高さ・住む人への配慮といった点で、欧米のそれと較べて大きく劣っていることは、およそ日本で１番問題となり、トラブルの原因となっている上下階の生活音が聴こえる実態や、プライバシーの問題などが、欧米ではそれほど問題視されていないことからも容易に分ります。危険が伴うから子どもが自由にベランダに出ていけないということは即ち、開口部が常に閉じられているということでもあります。特
利便性、快適性を優先してしまうのが、悲しい現実... の続きを読む
日本の建築基準法です。日本には厳しい法律があり、特に外部に使用する材料には、防火基準法のなかで、もっとも厳しい法律が存在します。都市部で外壁として使用する場合には、必ず国が指定する検査機関で試験を受けて合格しなければいけません。それから、防火材としての申請をして、認定番号を得た工法のみ使用できるのです。こうした工法は、まず莫大な金額を必要とします。一つの番号を得るために、数千万円ものお金がかかるの
建築基準法の防火基準をクリアする方策を模索... の続きを読む
最近、住宅地に異変が起こっている。第一は、都市部郊外住宅から都心への回帰だ。主因はいまのところ、バブル後の地価下落である。都心の地価が下落し、都市部郊外の物件を売っても、少し住宅ローンを使えば都心の不動産を買えるような価格になった。このため、郊外のマンションや交通の不便な土地つき住宅は買手が少なくなり、都心以上に値が下がっている。第二は意識の変化である。もともと、建物は土地と違って年々減価する。ま
一〇〇年かけて変わる住宅地・住宅地異変４つの原因... の続きを読む
現在、住宅を購入している人のほとんどは、公庫融資をはじめとする公的融資を十分に活用している。それというのも金利が安く、民間金融機関のように変動金利が主ではなく、三〇年もの長い間、固定金利で借りられるからだ。この公的融資を活用する基本は、公庫融資だ。さらに、年金融資なども、公庫との併せ貸しが一般的になっている。この公庫融資を受けるには、建築確認申請とあわせて、独自の申請をしなければいけない。これは、
公庫融資の利用を最優先に... の続きを読む
不動産が金融商品になってしまったということである。金融庁が地価操作の主人公として重きを成してきたのだ。地価政策が機能しなくなってしまったのだから、投資の大元、マネーサプライの操作しかない。直接的かつ短期的効果のための政策は何か、その答えが金融庁による資金調整である。資金調達の蛇口を開け閉めできる権力を握ったものが勝ち。それが2つのバブルの崩壊が雄弁に物語っている。2008年に入ってから、レイコフ、
不動産は金融商品になった... の続きを読む
建設業界では、建設費の多くは引き渡し時の決済になっているだけに、建設にかかった物件の事業主が引渡し前に倒産しては、代金回収が不可能になって連鎖倒産に巻き込まれかねないだけに、慎重な姿勢になるのも当然のことだろう。それは、ことに大手ゼネコンで徹底しているといわれるだけに、現在も清水建設、大成建設、鹿島建設、竹中工務店といった大手ゼネコンが建築を請け負っているマンション分譲会社なら、ある程度安心してい
建設費の多くは引き渡し時の決済... の続きを読む
「そんなことをいったって、お父さんは日曜日にゴロゴロ寝ているだけで、あとはほとんどいないから、寝るところだけで十分で、お父さんの都合こそ考える必要はないわ」なんていわれそうですが、これからは時短も進むでしょうし、亭主が家にいる時間がけっこう長くなります。ちょっと前までは、朝は６時７時に出勤して帰宅は11時12時が普通だったかもしれませんが、このごろは８時か９時には帰ってきますし、土曜日はいつもゴル
自分の立場を大事にしたほうがいい... の続きを読む
林立するきのこのような奇岩の写真をみただけで、ぜひとも一度は行ってみたいと思わせる有名なトルコのカッパドキア地方は、世界中から訪れる観光客がたえません。小アジアの中央に位置し、夏と冬、日中と夜間の温度差が激しく、乾燥した気候のカッパドキア地方は、奇景のほか洞窟住宅でも有名です。地下都市跡は地下20mにもおよび、7〜9世紀ごろには2万の人口を擁して、換気システム、下水から墓地、牢屋まであったといいま
トルコの洞窟ホテルにみる冷房... の続きを読む
同じ年齢で仲の良い工務店の営業マンでWさんという人がいる。彼は世田谷の大槻工務店の営業課長だが、私の知っているかぎり、どのハウスメーカーに行っても通用するスーパー営業マンだ。年間30棟くらいの実績を長年あげてきている。先日、この二人と話をする機会があった。現在の住宅業界の現状、工務店の家づくりの良いところ、悪いところなど、とめどなく熱く語り合った。工務店との家づくりは、「一品生産」という言葉が示す
工務店との家づくりは「一品生産」... の続きを読む
根本的に建築請負業と違うところだ。ハウスメーカーにしろ、工務店にしろ、建築請負業というのは、不動産業とは違い一人のお客様に複数の業者が群がる。決定権は常にお客様が握っているのだ。だから、どれだけお客様にサービスができ、気に入られるかが勝負となる。根本的に営業スタイルが違うのである。したがって、不動産業者はあえて面倒な営業手法はとらない。逆に言えば、明日になったらまた別のお客様の案内が入っているから
不動産業者には仲介手数料が入る... の続きを読む